Najlepiej w fundacji rodzinnej sprawdza się majątek, który ma zostać w rodzinie na dłużej: mieszkania na wynajem, lokale użytkowe, grunty, budynki komercyjne.
Gorzej, jeśli fundacja ma kupować mieszkania tylko po to, żeby je szybko odsprzedawać. Wtedy zaczyna się temat, którego nie da się przykryć ładnym statutem: ryzyko podatkowe.
Czy fundacja rodzinna może mieć nieruchomości?
Tak. Fundacja rodzinna może posiadać nieruchomości wniesione przez fundatora, otrzymane w darowiźnie, nabyte w spadku albo kupione już przez samą fundację.
Po wniesieniu nieruchomości do fundacji trzeba jednak zmienić sposób myślenia. To nie jest już prywatne mieszkanie fundatora „przepisane na inny podmiot”. To majątek fundacji, zarządzany zgodnie ze statutem i celem fundacji.
W praktyce oznacza to większy porządek, ale też mniej spontaniczności.
Najem nieruchomości jest naturalnym modelem
Najem i dzierżawa mieszczą się w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Dlatego model, w którym fundacja trzyma mieszkania albo lokale i pobiera czynsz, jest jednym z najbardziej logicznych zastosowań.
Co do zasady, przychody z takiej działalności mogą korzystać ze zwolnienia z CIT na poziomie fundacji. Podatek pojawia się dopiero wtedy, gdy fundacja wypłaca świadczenia beneficjentom.
Dla najbliższej rodziny fundatora może to być podatkowo atrakcyjne, ale pod warunkiem, że cała struktura jest poukładana, a nie robiona „pod jeden przelew”.
Sprzedaż nieruchomości to już delikatniejszy temat
Fundacja rodzinna może zbywać mienie. Problem zaczyna się wtedy, gdy nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu dalszej sprzedaży.
To nie jest akademicki szczegół. W interpretacji z 17 stycznia 2025 r. Dyrektor KIS uznał, że nawet planowana sprzedaż nieruchomości po 10 latach może wyłączyć zwolnienie podatkowe, jeżeli z okoliczności wynika zamiar zbycia.
Można się z takim podejściem spierać, ale przy planowaniu fundacji nie warto udawać, że go nie ma.
Fundacja rodzinna nie powinna udawać flippera
Jeżeli fundacja kupuje lokal, remontuje go i sprzedaje z zyskiem, fiskus może uznać, że to nie jest zarządzanie majątkiem rodzinnym, tylko działalność handlowa.
A działalność poza dozwolonym zakresem może oznaczać 25% CIT.
Dlatego bezpieczniejsza narracja i praktyka to: długoterminowe utrzymanie majątku, najem, reinwestowanie czynszów, sukcesja. Nie szybki obrót.
Wynajem fundatorowi albo rodzinie? Tylko normalnie
Fundacja może wynająć mieszkanie fundatorowi lub beneficjentowi. Ale jeśli czynsz jest symboliczny albo lokalu używa się za darmo, pojawia się ryzyko podatkowe.
Bezpieczniej działać jak z obcym najemcą:
- umowa,
- rynkowy czynsz,
- faktyczne przelewy,
- jasne zasady korzystania z nieruchomości.
Fundacja rodzinna nie powinna wyglądać jak prywatny portfel z inną etykietą.
Podatki, o których trzeba pamiętać
Fundacja rodzinna nie kasuje zwykłych obowiązków właściciela nieruchomości.
W praktyce trzeba sprawdzić:
- podatek od nieruchomości płacony do gminy,
- VAT przy najmie lokali użytkowych albo najmie krótkoterminowym,
- ewentualny podatek od przychodów z budynków przy większych obiektach komercyjnych,
- 15% CIT przy wypłacie świadczeń beneficjentom,
- 25% CIT przy działalności poza dozwolonym zakresem.
To nie są rzeczy, które warto dopisywać po fakcie. Najlepiej sprawdzić je przed wniesieniem nieruchomości do fundacji.
Kiedy to ma sens?
Fundacja rodzinna z nieruchomościami ma sens głównie wtedy, gdy majątek ma zostać w rodzinie na lata. Szczególnie przy kilku nieruchomościach, większym portfelu najmu albo ryzyku przyszłych sporów spadkowych.
Podsumowanie
Fundacja rodzinna dobrze pasuje do nieruchomości, które mają pracować długoterminowo: generować czynsz, zabezpieczać rodzinę i nie rozpaść się przy sukcesji.
Nie jest natomiast dobrym wehikułem do agresywnego obrotu nieruchomościami. Im bardziej plan przypomina handel, tym większe ryzyko, że podatkowe korzyści znikną.